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Baurecht

Das Baurecht umfasst die Rechtsbeziehungen zwischen Bauherren und Unternehmern / Handwerkern, Bauträgern, Architekten und Ingenieuren bei der Erbringung von Bauleistungen und in Ausführung von Bauverträgen.

Darunter fallen alle Leistungen im Zusammenhang mit der Errichtung, Sanierung, dem An- oder Umbau oder dem Abbruch von Gebäuden und baulichen Anlagen sonstiger Art (Mobilfunkmasten, Windenergieanlagen), einschließlich dem Einbau, der dauerhaften Verbindung zuvor selbständiger beweglicher Anlagen wie exemplarisch von Heizungs-, Klima-, Sanitär- und Elektroanlagen in Ausführung von Werkverträgen.

Gegenstand unserer Beratung ist auch das Honorarrecht der Architekten und Ingenieure (Sonderfachleute) nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), welches auch nach der HOAI-Novelle 2009 immer noch weitgehend zwingendes Preisrecht ist.

    Themenspektrum

  • Architekten- und Ingenieursrecht
  • Architekten- und Ingenieurrecht

    Diese Verträge waren bisher ein gesetzlicher Unterfall des Werkvertrages ohne nähere Ausformung und sind seit der Baurechtsreform vom 01.01.2018 nunmehr im BGB eigenständig normiert: §§ 650 p und folgende.

    Der Leistungsumfang ist zwischen den Beteiligten vertraglich festzulegen. Denn die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bestimmt unmittelbar nur das Honorar und damit die Gegenleistung, nicht jedoch den vertraglichen Umfang der Leistungen des Architekten oder des Ingenieurs. Zur Bestimmung des vertraglichen Leistungssolls kann auf die HOAI zurückgegriffen werden, falls der Leistungsumfang nicht originär vertraglich bestimmt wird.

    Die Regelungsstruktur des Vertragsrechts im BGB ist für die nicht-juristische Perspektive unübersichtlich. Die Bestimmungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag verweisen auf den vorstehenden Werkvertrag und teilweise auf den Bauvertrag und enthalten darüber hinaus wenige ergänzende, allerdings bedeutende Regelungen: Zu den Möglichkeiten Sonderkündigungsrecht, Teilabnahme und gesamtschuldnerische Haftung.

    Alle drei neuen Regelungen weichen von der bisherigen Rechtslage bedeutend ab. Das Sonderkündigungsrecht des Bauherrn besteht fristgebunden ab Vorlage der Planungsunterlagen von Architekt oder Ingenieur – frühe Planungsphase. Der Vorteil für Architekt und Ingenieur einer Teilabnahme besteht jetzt kraft Gesetzes, bestand bisher nur nach Vereinbarung. Die gesamtschuldnerische Haftung besteht unverändert weiter, allerdings ist sie nunmehr nachrangig zur Aufforderung des Bauherrn an den Bauunternehmer / Handwerker zur Nacherfüllung mit Fristsetzung.

    Durch die grundlegenden gesetzlichen Änderungen zum 01.01.2018 gewinnt die Gestaltung individueller Verträge wieder an Bedeutung. Die bisherigen Vertragsmuster haben ausgedient. Und weil die Folgen der neuen gesetzlichen Regelungen für die Praxis teilweise noch nicht absehbar / einschätzbar sind, ist eine individuelle Vertragsgestaltung nach Maßgabe des konkreten Projekts und der jeweiligen Baubeteiligten angezeigt.

  • Bauprozessrecht
  • Bauprozessrecht

  • Bauvertragsrecht
  • Bauvertragsrecht

    Bis zum 31.12.2017 war der Bauvertrag nicht separat gesetzlich geregelt. Der Werkvertrag war das gleichermaßen einheitliche wie unspezifische gesetzliche Leitbild sowohl für die Erbringung technischer Leistungen ohne Bezug zum Bau, als auch für den Bauvertrag, als auch für den Architekten- und Ingenieurvertrag (siehe auch zu diesem Kapitel dort).

    Nunmehr hat der Bauvertrag als Unterfall des Werkvertrages in §§ 650a BGB einen eigenständigen gesetzlichen Inhalt erfahren. Anhand der Ergänzung der Bestimmungen zum Werkvertragsrecht durch Regelungen, welche erfahrungsgemäß insbesondere im Bauvertragsrecht relevant sind: Das einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn, welches zur einseitigen Änderung des Leistungsinhalts führt; daraus resultierend die Vergütungsanpassung zugunsten des Unternehmers / Handwerkers; Sicherheiten für den Unternehmer, weil er im Baubereich in der Regel Leistungen auf dem Grundstück des Bauherrn erbringt, welche damit sofort in das Eigentum dessen übergehen.

    Eine bisher nicht bestehende Vertragsform ist der Verbraucherbauvertrag. Dieser definiert sich allerdings nicht nur personenbezogen danach, dass der Bauherr ein Verbraucher ist, sondern gemäß § 650i BGB ergänzend nach dem Leistungsgegenstand des Baus eines Gebäudes oder dem wesentlichen Umbau eines solchen. Damit erfasst der Verbraucherbauvertrag nur einen sachlichen Teilausschnitt aus dem Bauvertrag, also nur einen Teil aller denkbaren Vertragsgegenstände eines Bauvertrages. Nur für diesen Bereich greift der Verbraucherschutz nach § 650i BGB und folgende. Die Abgrenzung dieser beiden Vertragstypen wird durch die Verwendung vieler nicht eindeutiger, sogenannter unbestimmter Rechtsbegriffe erschwert.

    Neu ist auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme gerichtlichen Eilrechtsschutzes gegen seinen Vertragspartner bei laufender Bauausführung; entweder zur Durchsetzung des Anordnungsrechts des Bauherrn zur Vertragsänderung, mangels rechtzeitiger Umsetzung durch den Unternehmer / Handwerker, oder der Zahlung von Abschlägen zugunsten des Unternehmers.

    Durch die grundlegenden gesetzlichen Änderungen zum 01.01.2018 gewinnt die Gestaltung individueller Verträge wieder an Bedeutung. Die bisherigen Vertragsmuster haben ausgedient. Und weil die Folgen der neuen gesetzlichen Regelungen für die Praxis teilweise noch nicht absehbar / einschätzbar sind, ist eine individuelle Vertragsgestaltung nach Maßgabe des konkreten Projekts und der jeweiligen Baubeteiligten angezeigt.

  • Schiedsgerichtsverfahren Bau
  • Schiedsgerichtsverfahren Bau

    Die Durchführung eines Schiedsgerichtsverfahrens ist die Alternative zum Prozess vor staatlichen Gerichten (Amts-, Land-, Oberlandesgericht) bei Streitigkeiten (nicht ausschließlich) aus einem Bauvertrag.

    Wir können Ihnen die Durchführung eines solchen Verfahrens anbieten und dazu befähigte Baujuristen (Rechtsanwälte und Richter) benennen, welche dann als unabhängiges dreiköpfiges Schiedsgerichtsgremium wirken und den Rechtsstreit zur Entscheidung bringen.

    In der Regel benennt jede Baupartei einen Schiedsrichter und diese beiden benennen dann einen weiteren, den Vorsitzenden. Die Entscheidungsfindung erfolgt mangels Vergleichs dann auch mehrheitlich.

    Der Vorteil kann (je nach Ausgestaltung; muss aber nicht) in der deutlichen Beschleunigung des Verfahrens und damit der Herbeiführung eines Ergebnisses liegen. Sowohl zur Durchsetzung von Werklohn als auch zur Durchsetzung von Mängelansprüchen. Je nach Verfahrensdauer und dem Umfang der zu vereinbarenden Beweiserhebung können auch die Kosten signifikant gesenkt werden. Generelle verbindliche Aussagen dazu sind nicht möglich. Denn das Schiedsgerichtsverfahren ist Vereinbarungssache und hängt von den Gegebenheiten des jeweiligen Projekts ab.

    Alternativ berücksichtigen wir die Durchführung eines Schiedsgerichtsverfahrens bereits bei der Vertragsgestaltung. Alternativ kann die Durchführung eines Schiedsgerichtsverfahrens auch im akuten Streitfalle noch zwischen den Beteiligten vereinbart werden.

  • VOB/B
  • VOB/B

    Zur Frage der weiteren Anwendung der VOB/B:

    Die VOB/B (Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) sind noch auf dem Stand von 2016. Die VOB/B gelten als allgemeine Vertrags- / Geschäftsbedingungen und unterliegen daher der Prüfung nach AGB-Recht. Allgemeine Geschäftsbedingungen dürfen dem gesetzlichen Leitbild nicht widersprechen. Weil sich die gesetzlichen Regelungen zum Bauvertrag aber zum 01.01.2018 grundlegend geändert haben, entsprechen die VOB/B zum aktuellen Stand von 2016 in vielen Bereichen nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild, respektive besteht das Risiko, dass Verträge, welche nachfolgend zum 01.01.2018 geschlossen werden und die VOB/B einbeziehen, wegen Verstoßes gegen zwingende gesetzliche Regelungen teilweise unwirksam sind. Der für die Überarbeitung der VOB/B zuständige Ausschuss möchte erste Ergebnisse aus der Praxis der Anwendung der neuen Gesetzeslage abwarten, statt die VOB/B in Eigeninitiative an die neue Rechtslage anzupassen. Idealerweise wären die VOB/B parallel zum jahrelang andauernden Gesetzgebungsverfahren überarbeitet, an die neue Rechtslage angepasst und zeitgleich zum 01.01.2018 veröffentlicht worden. Stattdessen ist nun mit einem länger andauernden Auseinanderfallen der maßgeblichen Bestimmungen des BGB einerseits und der VOB/B andererseits zu rechnen, weil sich Ergebnisse aus der Praxis insbesondere in der Rechtsprechung manifestieren und den rechtskräftigen Abschluss von (möglicherweise mehrinstanzlichen) Verfahren voraussetzen.

  • Werkvertragsrecht
  • Werkvertragsrecht

    Nach der Baurechtsreform, welche zum 01.01.2018 mit Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Kraft getreten ist, unterfallen Bausachen nicht mehr dem eigentlichen Werkvertrag. Der Werkvertrag selbst regelt nunmehr die Erbringung von Leistungen, welche zu einem bestimmten Erfolg führen sollen und müssen. Beispielsweise die Erbringung technischer Leistungen, ohne dass sie sich am Bau oder auf dem Grundstück verwirklichen (zum Beispiel die Erstellung einer Software für einen bestimmten Verwendungszweck; die Herstellung von beweglichen Gegenständen).

     

    Der Werkvertrag, wie er im BGB normiert ist, ist sogleich gesetzliche Regelungsgrundlage und wesentlicher, aber nicht ausschließlicher Regelungsgegenstand des Bauvertrages. Dieser ist gesetzlich gesondert normiert, verweist im Wesentlichen allerdings auf den Werkvertrag.